Wednesday, October 29, 2008

SAM


Đây không phải là tên lửa mà là Shared Appreciation Mortgage, một hình thức mortgage mới do Andrew Caplin, Thomas Cooley, Noel Cunningham, Mitchell Engler đề suất. Mục đích của SAM là refinance lại cho các căn nhà đang bị "underwater", nghĩa là giá trị căn nhà thấp hơn giá trị mortgage phải trả. Trong trường hợp này, chủ nhà sẽ có incentive không trả mortgage nữa và chấp nhận foreclosure. SAM sẽ giúp giải quyết vấn đề này.

Khi căn nhà bị "underwarter", chủ nhà sẽ renegotiate lại với chủ nợ (ngân hàng phát hành mortgage) để chuyển đổi phần mortgage cao hơn giá trị nhà thành SAM. Lúc này mortgage liability của chủ nhà sẽ giảm xuống ngang với giá trị căn nhà, tương đương mortgage được write off một phần. Tuy nhiên nếu sau này căn nhà lên giá trở lại thì phần lên giá đầu tiên sẽ được trả cho SAM, nghĩa là trả cho người phát hành mortgage.

Ví dụ: Ông A vay ngân hàng B $200,000 mortgage để mua một căn nhà. Vừa mua xong giá căn nhà này giảm xuống còn $150,000, nghĩa là căn nhà bị "underwater" $50,000. A và B renegotiate và chuyển $50,000 mất giá này thành SAM, nghĩa là A chỉ còn trách nhiệm trả $150,000 mortgage. Tuy nhiên nếu sau này giá nhà lên trở lại thì B sẽ được hưởng phần lên giá cho đến khi lấy lại được $50,000.

Phương án này có hai điểm lợi: thứ nhất A không bị mất nhà và tất nhiên là cả các chi phí đã trả cho căn nhà đó (down payment, mortgage payments) trong khi B không phải foreclose hợp đồng mortgage và đấu giá căn nhà để thu hồi vốn mà thường sẽ bị mất giá. Thứ hai là B vẫn có cơ hội gỡ lại phần lỗ do phải write down mortgage ở thời điểm renegotiation.

Greg Mankiw nhận xét phương án SAM này rất giống với Plan B của Zingales đã đề suất cách đây hơn 2 tuần. Điểm khác biệt duy nhất là Plan B của Zingales chỉ cho phép chủ nợ thu hồi lại phần equity trong căn nhà được renegotiate sau khi căn nhà đó được đem bán. Đây cũng là ý tưởng Mark Thoma đã đưa ra cách đây không lâu chỉ khác là chủ nhà được chính phủ bailout và chính phủ, hay chính xác hơn là taxpayers sẽ nắm giữ phần equity trong căn nhà đó.

Mankiw có 2 nghi ngờ về tính khả thi của phương án SAM này:
- Liệu các ngân hàng có chấp nhận write off một phần mortgage vào thời điểm này hay không khi họ đang gặp khó khăn về capital?
- Liệu một điều luật buộc ngân hàng phải write off có hợp hiến (constitutional) hay không?

Update (30/10): Trong khi giới academic đang thảo luận về các phương án ngăn chặn foreclosure thì  FDIC và Treasury đang soạn thảo một kế hoạch cho mục đích này. Chưa có chi tiết cụ thể ngoài tổng số tiền có thể là $600b và mortgage holders sẽ phải renegotiate lại mortgage.

No comments:

Post a Comment