Equitization II

Khi tôi còn dạy ở Fulbright SG, có một lần trường mời GS Đặng Hùng Võ đến nói chuyện với sinh viên và ông nói một ý giống hệ như bạn Tung Son comment trong entry Equitization trước. Tôi cho rằng rất nhiều người thuộc thành phần "elite" hiện tại của VN có chung quan điểm như vậy, i.e. giá trị đất nông nghiệp thực ra rất thấp và phần value added sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng không thuộc về người nông dân (vì chủ đầu tư đã bỏ tiền ra xây dựng hạ tầng, marketing đến khách hàng...). Bạn Tung Son còn đi xa hơn GS Võ cho rằng phần value added đó đáng ra phải cho vào ngân sách vì nhà nước chỉ giao đất cho nông dân sản xuất nông nghiệp (chứ không phải giao quyền sở hữu đất đai cho dân nên bất kỳ phần value added nào ngoài mục đích nông nghiệp đều thuộc về nhà nước - ý này tôi thêm vào để rõ nghĩa lập luận của bạn Tung Son).

Ở đây tôi sẽ không đi sâu vào khía cạnh "sở hữu đất đai" và "nhà nước có quyền giao/tước đoạt quyền sử dụng đất hay không", sẽ tốn rất nhiều giấy mực cho chủ đề này. Entry này sẽ tiếp tục bàn về khía cạnh equitization mà tôi đưa ra trong entry trước nhưng chưa kịp giải thích kỹ. Trước hết bạn Anonymous (May 7) nói đúng, để equitize được phần đất của người dân vào dự án, kiểu gì cũng cần phải có một mức giá nhất định. Nghĩa là phương án equitization vẫn phải có land valuation và vẫn có rủi ro sẽ có tranh chấp. Tuy nhiên, không kể rủi ro này sẽ thấp hơn nhiều phương án đền bù đất hiện tại (sẽ nói rõ hơn bên dưới), điều quan trọng nhất là người dân sẽ được share phần value added do dự án mang lại trong tương lai chứ không phải mình chủ đầu tư được hưởng như hiện nay.

Phương án equitization không ít thì nhiều sẽ giảm bớt chênh lệch giàu nghèo trong xã hội vì phần value added (thường rất lớn vì dự án luôn được leverage lên nhiều lần) được phân chia rộng ra hơn. Ở đây tôi không bàn về vấn đề fairness, có thể phương án chuyển value added về cho nhà nước rồi nhà nước phân chia lại của cải cho toàn dân sẽ fair hơn. Nhưng thử hỏi từ trước tới nay phần value added đó nhà nước có thu về được tí nào không hay nó đã giúp nhiều nhà đầu tư khôn ngoan và có connection tốt trở thành các multimillionaire hay thậm chí billionaire ở VN? Đây là khía cạnh practical của phương án equitization, nó là cách đơn giản nhất và dễ thực hiện nhất để giảm bớt việc tập trung của cải xã hội vào tay một số đại gia trong quá trình đô thị hóa đất nước (sẽ còn tiếp diễn trong tương lai).

Vấn đề thị trường đất đai hiện đang bị bong bóng hay giá thực giá ảo cũng sẽ ít bị tác động hơn trong phương án equitization quyền sử dụng đất. Người dân được phân chia phần value added thì họ cũng phải chịu rủi ro y như chủ đầu tư. Nếu dự án bị ế hoặc giá bất động sản sụp đổ thì họ sẽ mất không phần equity đã góp vào dự án (chủ dự án mất phần tiền mặt góp vào equity của dự án). Trong phương án này người nông dân là đối tác đầu tư chứ không phải người bán đất, họ góp đất vào dự án như các doanh nghiệp VN trước đây góp đất vào các liên doanh với nước ngoài. Nếu tỷ lệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất khó thỏa thuận được ngay từ đầu, có thể dùng những công cụ tài chính như options/warrant, preferred shares hay đặt giới hạn ROE cho phía chủ đầu tư để giúp người dân có thể được phân bổ thêm một phần value added trong tương lai nếu dự án có siêu lợi nhuận. Đừng lo việc nông dân không có kiến thức gì về tài chính, chỉ cần có một khung khổ pháp lý rõ ràng cho phương án equitization tôi tin nhiều công ty chứng khoán hay các private equity funds sẽ nhảy vào làm dịch vụ tài chính cho họ.

Khía cạnh practical thứ hai, có lợi cho nhà nước, đó là phương án này là một biện pháp đơn giản tháo gỡ ngòi nổ của các cuộc tranh chấp đất đai đang và sẽ xảy ra. Câu đầu tiên trong entry trước tôi nhấn mạnh nguyên nhân của các cuộc tranh chấp là "giá đền bù đất bị nông dân cho là không thỏa đáng". Tôi vẫn còn nợ chưa hoàn thành entry "Price and Value", dẫu sao ý tưởng chính của tôi trong entry đó là "value" là quan niệm chủ quan của mỗi người (dù là value of use hay labor value) còn "price" do thị trường quyết định. Người nông dân nghĩ giá đền bù đất không thỏa đáng, chủ đầu tư cho rằng giá như vậy là hợp lý (và cả những hộ dân đã chấp nhận nhận tiền đền bù có thể cũng nghĩ vậy), bạn Duy Linh dùng DCF tính ra giá đền bù như vậy quá cao rồi, một số bạn khác cho rằng giá nhà đất đang ảo nên chẳng biết đâu mà lần. Đúng ra chữ "giá" ở đây phải hiểu là "value", mỗi người có một cách nhìn khác nhau và có một con số khác nhau, sẽ không có con số nào "đúng" cả.

Như vậy cuộc tranh luận về "fair value" sẽ không thể ngã ngũ và tranh chấp đất đai sẽ còn diễn ra dài dài nếu ai đó (nhà nước, chủ đầu tư, nông dân, hay một công ty định giá) đưa ra khung giá cho các mảnh đất phải giải tỏa. Cách giải quyết ở đây là tạo ra thị trường để thị trường xác định "price" thay vì để các bên tranh cãi nhau thế nào là "fair value". Nếu coi việc đền bù đất là thị trường thì có thể nói đó là một thị trường có tính chất monopsony (một người mua, nhiều người bán) và chủ đầu tư có market power tuyệt đối (vì có chính quyền đứng sau). Phương án equitization, dù chưa phải tối ưu, có ưu điểm ở chỗ nó sẽ là cơ sở để tạo ra một thị trường mua bán quyền sử dụng đất dự án (thông qua share/options trong dự án) giữa rất nhiều người mua và rất nhiều người bán.

Khi cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước, lãnh đạo và công nhân của các doanh nghiệp đó được chia một số cổ phần. Chẳng phải vì họ đã "sở hữu" doanh nghiệp trước đó mà đó là một dạng incentive để những người này không cản trở quá trình cổ phần hóa và/hoặc chủ tâm làm giảm value của doanh nghiệp. Tại sao một dạng incentive tương tự không thể sử dụng trong trường hợp các dự án bất động sản?