Tuesday, May 8, 2012

Equitization II


Khi tôi còn dạy ở Fulbright SG, có một lần trường mời GS Đặng Hùng Võ đến nói chuyện với sinh viên và ông nói một ý giống hệ như bạn Tung Son comment trong entry Equitization trước. Tôi cho rằng rất nhiều người thuộc thành phần "elite" hiện tại của VN có chung quan điểm như vậy, i.e. giá trị đất nông nghiệp thực ra rất thấp và phần value added sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng không thuộc về người nông dân (vì chủ đầu tư đã bỏ tiền ra xây dựng hạ tầng, marketing đến khách hàng...). Bạn Tung Son còn đi xa hơn GS Võ cho rằng phần value added đó đáng ra phải cho vào ngân sách vì nhà nước chỉ giao đất cho nông dân sản xuất nông nghiệp (chứ không phải giao quyền sở hữu đất đai cho dân nên bất kỳ phần value added nào ngoài mục đích nông nghiệp đều thuộc về nhà nước - ý này tôi thêm vào để rõ nghĩa lập luận của bạn Tung Son).

Ở đây tôi sẽ không đi sâu vào khía cạnh "sở hữu đất đai" và "nhà nước có quyền giao/tước đoạt quyền sử dụng đất hay không", sẽ tốn rất nhiều giấy mực cho chủ đề này. Entry này sẽ tiếp tục bàn về khía cạnh equitization mà tôi đưa ra trong entry trước nhưng chưa kịp giải thích kỹ. Trước hết bạn Anonymous (May 7) nói đúng, để equitize được phần đất của người dân vào dự án, kiểu gì cũng cần phải có một mức giá nhất định. Nghĩa là phương án equitization vẫn phải có land valuation và vẫn có rủi ro sẽ có tranh chấp. Tuy nhiên, không kể rủi ro này sẽ thấp hơn nhiều phương án đền bù đất hiện tại (sẽ nói rõ hơn bên dưới), điều quan trọng nhất là người dân sẽ được share phần value added do dự án mang lại trong tương lai chứ không phải mình chủ đầu tư được hưởng như hiện nay.

Phương án equitization không ít thì nhiều sẽ giảm bớt chênh lệch giàu nghèo trong xã hội vì phần value added (thường rất lớn vì dự án luôn được leverage lên nhiều lần) được phân chia rộng ra hơn. Ở đây tôi không bàn về vấn đề fairness, có thể phương án chuyển value added về cho nhà nước rồi nhà nước phân chia lại của cải cho toàn dân sẽ fair hơn. Nhưng thử hỏi từ trước tới nay phần value added đó nhà nước có thu về được tí nào không hay nó đã giúp nhiều nhà đầu tư khôn ngoan và có connection tốt trở thành các multimillionaire hay thậm chí billionaire ở VN? Đây là khía cạnh practical của phương án equitization, nó là cách đơn giản nhất và dễ thực hiện nhất để giảm bớt việc tập trung của cải xã hội vào tay một số đại gia trong quá trình đô thị hóa đất nước (sẽ còn tiếp diễn trong tương lai).

Vấn đề thị trường đất đai hiện đang bị bong bóng hay giá thực giá ảo cũng sẽ ít bị tác động hơn trong phương án equitization quyền sử dụng đất. Người dân được phân chia phần value added thì họ cũng phải chịu rủi ro y như chủ đầu tư. Nếu dự án bị ế hoặc giá bất động sản sụp đổ thì họ sẽ mất không phần equity đã góp vào dự án (chủ dự án mất phần tiền mặt góp vào equity của dự án). Trong phương án này người nông dân là đối tác đầu tư chứ không phải người bán đất, họ góp đất vào dự án như các doanh nghiệp VN trước đây góp đất vào các liên doanh với nước ngoài. Nếu tỷ lệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất khó thỏa thuận được ngay từ đầu, có thể dùng những công cụ tài chính như options/warrant, preferred shares hay đặt giới hạn ROE cho phía chủ đầu tư để giúp người dân có thể được phân bổ thêm một phần value added trong tương lai nếu dự án có siêu lợi nhuận. Đừng lo việc nông dân không có kiến thức gì về tài chính, chỉ cần có một khung khổ pháp lý rõ ràng cho phương án equitization tôi tin nhiều công ty chứng khoán hay các private equity funds sẽ nhảy vào làm dịch vụ tài chính cho họ.

Khía cạnh practical thứ hai, có lợi cho nhà nước, đó là phương án này là một biện pháp đơn giản tháo gỡ ngòi nổ của các cuộc tranh chấp đất đai đang và sẽ xảy ra. Câu đầu tiên trong entry trước tôi nhấn mạnh nguyên nhân của các cuộc tranh chấp là "giá đền bù đất bị nông dân cho là không thỏa đáng". Tôi vẫn còn nợ chưa hoàn thành entry "Price and Value", dẫu sao ý tưởng chính của tôi trong entry đó là "value" là quan niệm chủ quan của mỗi người (dù là value of use hay labor value) còn "price" do thị trường quyết định. Người nông dân nghĩ giá đền bù đất không thỏa đáng, chủ đầu tư cho rằng giá như vậy là hợp lý (và cả những hộ dân đã chấp nhận nhận tiền đền bù có thể cũng nghĩ vậy), bạn Duy Linh dùng DCF tính ra giá đền bù như vậy quá cao rồi, một số bạn khác cho rằng giá nhà đất đang ảo nên chẳng biết đâu mà lần. Đúng ra chữ "giá" ở đây phải hiểu là "value", mỗi người có một cách nhìn khác nhau và có một con số khác nhau, sẽ không có con số nào "đúng" cả.

Như vậy cuộc tranh luận về "fair value" sẽ không thể ngã ngũ và tranh chấp đất đai sẽ còn diễn ra dài dài nếu ai đó (nhà nước, chủ đầu tư, nông dân, hay một công ty định giá) đưa ra khung giá cho các mảnh đất phải giải tỏa. Cách giải quyết ở đây là tạo ra thị trường để thị trường xác định "price" thay vì để các bên tranh cãi nhau thế nào là "fair value". Nếu coi việc đền bù đất là thị trường thì có thể nói đó là một thị trường có tính chất monopsony (một người mua, nhiều người bán) và chủ đầu tư có market power tuyệt đối (vì có chính quyền đứng sau). Phương án equitization, dù chưa phải tối ưu, có ưu điểm ở chỗ nó sẽ là cơ sở để tạo ra một thị trường mua bán quyền sử dụng đất dự án (thông qua share/options trong dự án) giữa rất nhiều người mua và rất nhiều người bán.

Khi cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước, lãnh đạo và công nhân của các doanh nghiệp đó được chia một số cổ phần. Chẳng phải vì họ đã "sở hữu" doanh nghiệp trước đó mà đó là một dạng incentive để những người này không cản trở quá trình cổ phần hóa và/hoặc chủ tâm làm giảm value của doanh nghiệp. Tại sao một dạng incentive tương tự không thể sử dụng trong trường hợp các dự án bất động sản?


25 comments:

  1. This is not right in current situation.

    1. Those business men will make their investments go bankrupt by themselves (using dirty tricks).
    2. Then urge farmers to sell their share-stocks with low value (even lower than the land's price)
    3. Another company (from the same guys) will buy those stocks. Who can (or dare) to prove the relationship between those companies.
    4. They will continue the project without the farmers.

    Same outcome with another methodology.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Trên Vneconomy có bài này nêu lên các ý mà bluecell đã cảnh báo:
      http://vneconomy.vn/20120513121919790P0C9920/van-giang-va-vien-canh-nong-dan-gop-co-phan.htm
      Tóm tắt lại thì ý tưởng nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã từng được đưa ra từ lâu, đã từng được thử nghiệm, và đều thất bại, vì một loạt lý do.

      Delete
    2. Trong khi đó, nếu góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thì giá trị đất đó được các doanh nghiệp định giá rất thấp. Nhiều doanh nghiệp khi nhận đất góp của nông dân nhiều năm báo lỗ và khoản lỗ này nông dân phải cùng gánh chịu và hậu quả là chỉ sau vài năm, nhiều nông dân đã mất hết quyền sử dụng đất vào tay doanh nghiệp. <<< Chỉ với thử nghiệm dưới 10 dự án, cách thức thử nghiệm cũng thiếu sự tham gia của những cán bộ tài chính hỗ trợ cho nông dân, mà đã kết luận k phù hợp, thì thật ra là chỉ làm cho có. Còn lại vẫn muốn chiếm đất của nông dân cho dễ.

      Delete
    3. Thank bác Kaufman đã gửi link, tôi sẽ viết thêm về topic này trong vài ngày tới.

      Delete
  2. Đây là ý tưởng hay, sẽ hữu dụng nếu ở trong môi trường minh bạch. Như bạn bluecell đã nói, cổ đông nhỏ luôn chịu thiệt thòi vì ban quản trị và ban giám đốc có nhiều cách để biến của chung thành của riêng mà đại gia thủy sản Diệu Hiền là một điển hình.

    Có một cách khác là nhà nước lập quy hoạch các khu đô thị, đứng ra đền bù với người dân, sau đó tổ chức đầu thầu dự án đó. Như vậy người dân nhận tiền đền bù từ nhà nước nên đỡ bức xúc hơn và giá trị gia tăng tạo ra sẽ nộp vào ngân sách nên công bằng hơn. Quan trọng là những người dân mất đất cần phải được tạo công ăn việc làm để phát triển bền vững.

    ReplyDelete
  3. Thật ra đây là ý tưởng rất hay...
    Từ ý tưởng tới thực tiễn thì phải để cơ quan chức năng nghiên cứu, tìm hiểu và thực hiện
    Người đóng góp ý kiến không phải là người làm tất cả.

    ReplyDelete
  4. Vấn đề lớn nhất là nông dân lại thành nhà đầu tư . Với hiểu biết của họ em e là khó . Điều đó chỉ đúng với các quốc gia có dân trí tương đối còn VN có vẻ không thích hợp .
    Hơn nữa , nông dân có thể phải chấp nhận rủi ro . Mà điều này sẽ khiến họ chán nản và lo sợ .

    ReplyDelete
  5. Thực ra ý tưởng này rất hữu ích đối với chủ đầu tư là các công ty lớn, có thương hiệu mạnh và đặc biệt phải là công ty niêm yết.
    Còn nếu công ty không niêm yết thì cổ đông nhỏ gần như không có tý quyền lợi nào: cổ tức gần như không có, cổ phiếu không thanh khoản.

    ReplyDelete
  6. Tại sao một dạng incentive tương tự không thể sử dụng trong trường hợp các dự án bất động sản?

    Bởi vì quyền lợi của một nhóm người.

    ReplyDelete
  7. Cách đây nhiều năm, báo Tuổi trẻ CN đã có một loạt bài về value added của đất dự án.

    Bạn Tung Son nói rất đúng, một phần lớn giá trị gia tăng đó phải thuộc về nhà nước, nhưng nếu như vậy thì có gì để phải nói nữa?!

    Cái cách như Đà nẵng làm, giải tỏa trắng mổi bên 20 m từ lề đường dự kiến và bán đấu giá các lô đất mặt tiền này. Nhà nước sẽ thu được tiền để đầu tư hạ tầng.

    ReplyDelete
  8. Anh Giang có tìm hiểu ở bên Úc và các nước phát triển khác họ giải quyết vấn đề chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất xây dựng và nhà ở như thế nào không?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Tất nhiên phải thông qua thị trường, hoặc đấu giá hoặc thỏa thuận giữa developer và land owner.

      Delete
  9. Bạn Bluecell với Tung Son không phải lo chuyện ấy, tiên đề của ý tưởng của anh Giang là một thị trường trong đó có nhiều người mua, và nhiều người bán ngoài ra còn có các công ty tài chính hỗ trợ. Nếu như chấp nhận phương pháp equitization, khi đó sẽ có ngay các công ty tài chính vào can thiệp, thậm chí sẽ lập đại diện quĩ cho người nông dân ngay. Khi đó các quĩ này, cùng với buyer sẽ tạo ra market value của giá đất, và họ sẽ tham dự vào HĐQT, khi đó làm sao các “đại gia” làm mình làm mẩy được?

    ReplyDelete
  10. Quá dễ nếu thực sự muốn phát triển hạ tầng cho đất nước, công nghiệp hoá... nhưng vẫn đảm bảo lợi ích của chủ đầu tư và người dân. Tôi thấy tất cả mọi người, mọi nơi không ai nói trúng ý hoặc ý tưởng khả thi cả. Vô cùng đơn giản nếu thực lòng muốn minh bạch hoá chuyện này. Làm như sau:

    Thuê kiểm toán quốc tế kiểm tra báo cáo tài chính của chủ đầu tư/các doanh nghiệp thực hiện dự án từ khi họ bắt đầu đền bù cho đến khi căn hộ/lô đất cuối cùng của dự án đã được bán. Cứ tính giá đền bù như quy định ở địa phương làm căn cứ, cộng thêm tất cả chi phí xây dựng, hạ tầng, cộng phần ngân sách Nhà nước thu về, cộng mọi chi phí liên quan vào chi phí của doanh nghiệp thực hiện dự án. Tính doanh thu sau khi bán trừ đi tất cả chi phi vốn và chi phí hợp lý ra lãi ròng. Nếu lãi ròng siêu lợi nhuận đối với doanh nghiệp thực hiện dự án ta tiến hành phân bổ lại số lãi đó. Ví dụ chia lại cho dân tỉ lệ 40/60, 50/50... phần lãi đó hoặc áp lợi nhuận ròng 20%, 30% cho chủ đầu tư, vượt quá sẽ chia dân và sung ngân sách(chẳng hạn mỗi bên một nửa phần dư đó). Làm như vậy không cần sửa bất kì một luật gì nhưng vẫn đảm bảo hài hoà lợi ích và phục vụ công nghiệp hoá. Lại có cái hay là doanh nghiệp đầu tư không bao giờ có chuyện lỗ. Nhưng dứt khoát phải có kiểm toán quốc tế để đảm bảo fairplay. Sao không ai đề nghị như vậy nhỉ?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Còn có thêm sự đảm bảo cho dân vì giá đền bù đã được thanh toán theo khung quy định của địa phương sẽ được bảo đảm là mức tối thiểu dân nhận được. Hơn nữa kiểm toán quốc tế không cần kiểm toán từng dự án đơn lẻ mà kiểm toán cho cả nhóm dự án ở mỗi địa phương (chẳng hạn một Quý một lần). Phần dư của lợi nhuận vượt định mức hoặc lợi nhuận siêu ngạch sẽ được tái phân bổ theo hướng như trên. Như vậy vừa công bằng vừa chẳng có ai lỗ cả, đất nước lại thuận tiện chuyển dịch cơ cấu hợp lý. Nhà đầu tư chỉ lỗ khi chi phí đền bù cộng chi phí hợp lý (kiểm toán rất dễ) vượt quá cả doanh thu. Điều này là không thể. Hơn nữa một dự án nếu lỗ như vậy sẽ không khả thi và không thể được chính quyền thông qua. Vì nếu lỗ thì nên để dân trồng lúa và ở thay vì thực hiện dự án. Đơn giản vì dự án lỗ như vậy không phục vụ đất nước phát triển, không tạo giá trị gia tăng cho toàn xã hội, có thể diễn giải rõ rằng "không phục vụ lợi ích công cộng hoặc không phát triển kinh tế địa phương".

      Delete
    2. Trong khuôn khổ Luật Đất Đai và Hiến Pháp hiện tại đó là cách làm đảm bảo công bằng nhất, dễ đồng thuận và dễ thực hiện nhất. Mặt khác không cần xác định giá nào là hợp lý ngoài giá khung đền bù sẵn có được lấy làm cơ sở cho giá tối thiểu người dân nhận được.(Nếu thị trường đóng băng khiến chủ đầu tư bán dưới cả giá thành thì dân vẫn đã nhận đủ mức giá tối thiểu là giá đền bù rồi). Trường hợp như vậy với một chế độ kiểm toán ngặt nghèo theo chuẩn quốc tế gần như xác suất xảy ra bằng 0. Như vậy vấn đề chỉ cần xử lý trong phần lợi nhuận ròng của doanh nghiệp đầu tư theo hướng đã chỉ ra. Rất có thể người dân sẽ nhận được tổng số tiền lớn gấp nhiều lần giá tối thiểu. Điều đó hoàn toàn bình thường.

      Delete
    3. Làm như bạn đề nghị khó hơn phương án equitization của tôi. Ngoài ra can thiệp vào hoạt động của doanh nghiệp sau khi đã cấp phép nhiều khả năng vi phạm Luật Doanh nghiệp.

      Delete
    4. Tôi nghĩ kiểm toán như vậy về bản chất có khác gì kiểm toán các Công ty cổ phần đã niêm yết trên sàn chứng khoán đâu nhỉ? Họ vẫn để KPMG hay Delloite kiểm toán bình thướng và báo cáo tài chính mỗi năm trên số liệu đã được kiểm tra thôi. Nếu có khó khăn gì ta điều chỉnh cho giống như vậy dễ dàng hơn nhiều chứ nhỉ.

      Delete
    5. sorry Deloitte

      Delete
    6. Nếu áp đặt chủ đầu tư chỉ được lãi 20 - 30% thì hơi vô lý. Đầu tư giỏi thì phải được lãi nhiều và ngược lại. Mặt khác kiểm toán nước ngoài xử lý thế nào với các khoản chi phí bôi trơn của chủ đầu tư. Thực tế để có dự án phải mất chi phí đó nhưng lại không được công nhận, cộng với khống chế mức lãi trần cho chủ đầu tư thì e khó khả thi.

      Delete
    7. @Thanh: Đây chỉ là một ý tưởng tháo gỡ trong nhiều hướng giải quyết như bạn thấy trong các bài liên quan ở đây. Con số 20%, 30% hàm ý một lối giải quyết chứ không chính xác là như vậy. Hơn nữa 20% hay 30% đưa ra dựa trên cơ sở lãi suất ngân hàng, cơ hội đầu tư so với các lĩnh vực khác hoặc tỉ suất lợi nhuận bình quân toàn nền kinh tế.

      Chi phí bôi trơn nếu có đương nhiên sẽ không nằm trong số liệu được kiểm toán và chi phí không hợp lý(có thể gồm phí bôi trơn ở đó) đương nhiên bị kiểm toán gạt bỏ.

      Về ý "đầu tư giỏi thì phải được lãi nhiều" của bạn không hề hợp lý trong trường hợp này. Bạn có thể xem thêm những ý kiến và các giải pháp khác ở đây. Thứ nhất, đây không phải đầu tư giỏi vì phần giá đền bù không khoa học và chưa hợp lý. Thứ 2, đất là hàng hoá đặc biệt vì cái giá của quyền sử dụng của nó. Nó không giống như bạn mua rẻ bán đắt để kiếm lợi nhuận cho một loại hàng hoá tiêu dùng thông thường. Với hàng thông thường, bạn toàn quyền mua, bán kinh doanh thu lợi nhuận nếu bạn là nhà kinh doanh hay doanh nghiệp. Với đất đai, có bên thứ 3 là chính quyền và chính sách đất đai, giá đền bù. Khác nhau ở chỗ đó.

      Delete
    8. Bạn lo vì phần bôi trơn khó tránh khỏi là bạn quan ngại hoàn toàn đúng. Nhưng chính vì thế mới cần có biện pháp ngăn chặn hợp lý. Khi không còn khoảng cách rộng lớn giữa doanh thu và tổng chi phí dẫn tới lợi nhuận ròng cho chủ đầu tư/doanh nghiệp bị thu hẹp đường biên lại, tự khắc quan hệ bôi trơn ngoài luồng phải bị giảm mạnh hoặc triệt tiêu. Đấy chính là mục đích làm minh bạch và lành mạnh thị trường này.

      Delete
    9. ( Nhà đầu tư chỉ lỗ khi chi phí đền bù cộng chi phí hợp lý (kiểm toán rất dễ) vượt quá cả doanh thu. Điều này là không thể. Hơn nữa một dự án nếu lỗ như vậy sẽ không khả thi và không thể được chính quyền thông qua. Vì nếu lỗ thì nên để dân trồng lúa và ở thay vì thực hiện dự án. Đơn giản vì dự án lỗ như vậy không phục vụ đất nước phát triển, không tạo giá trị gia tăng cho toàn xã hội, có thể diễn giải rõ rằng "không phục vụ lợi ích công cộng hoặc không phát triển kinh tế địa phương".) Mình đọc đoạn này và thấy không ổn và xin được nêu ý kiến bản thân ! Hiện nay ở các địa phương việc cho phép thực hiện dự án mà ko cần quan tâm tới hiệu quả của nó rất nhiều ( do lợi ích cá nhân ) vì vậy việc dự án lỗ là rất cao, làm tăng rủi ro cho người nông dân !

      Delete
  11. Nếu không làm như trên mà làm bằng bất kì cách nào khác nhưng ngân sách thu về thấp hơn và nhân dân luôn nhận tiền ở mức giá tối thiểu thì, bất luận Luật quy định đầy đủ hay hạn chế ra sao, bất luận quyền sở hữu thuộc về chủ thể nào, chắc chắn sẽ chỉ đem lại lợi nhuận khổng lồ cho doanh nghiệp thực hiện dự án hoặc cho những kẻ xấu trục lợi. Như vậy lợi ích toàn xã hội về bản chất là hy sinh cho một ai đó. Nếu không phải vậy thử hỏi ai có thể cắt nghĩa được về mặt kinh tế bài toán phân bổ phần giá/giá trị gia tăng sau những dự án này? Các nhà kinh tế chỉ giỏi sách vở giáo điều sao không biết đặt vấn đề sơ đẳng như vậy? Hoàn toàn mang tính khoa học và không ai có thể cãi được. Chỉ có kẻ rất xấu mới đủ can đảm để phủ định ý tưởng như vậy. Lúc ấy thì rõ cả rồi.

    ReplyDelete
  12. Thực tế vừa được phản ánh qua bài "Giải quyết vấn đề đất đai: Tiền đề cho tái cơ cấu kinh tế" trong đó những người nguyên hoặc đang phụ trách, quản lý trong lĩnh vực này của đất nước đã nêu ra những điểm quan trọng phải thay đổi (có thể search bài trên vì không paste được link bài gốc từ website của tờ Diễn Đàn Doanh Nghiệp vào đây).

    Tuy nhiên, ý kiến của các bác dù rất xác đáng nhưng khó thực hiện, chưa đề ra giải pháp cụ thể và chắc chắn tốn rất nhiều thời gian để đi vào thực tế. Điều đó dễ gây tác dụng ngược. Có một thực trạng gây nguy hiểm nhưng ít người để ý tới nếu không nắm được yếu tố thời gian. Đó là nếu chấn chỉnh muộn thì luật khi ấy lại phục vụ cho các đối tượng đã kịp giành phần sử dụng đất về tay mình rồi. Cụ thể hơn là điều chỉnh nếu đến muộn sẽ phục vụ không phải cho đối tượng cần được hưởng hiệu quả tích cực. Nếu nhiều dự án quy mô nhỏ và vừa đã rơi vào tay các nhà đầu tư, các doanh nghiệp thuần tuý mang tính kinh doanh trong khoảng thời gian từ nay đến điều chỉnh có hiệu lực thì chính họ mới là người được hưởng lợi sau điều chỉnh chứ không phải nông dân hay người dân bị thu hồi, đền bù đất ở cho các dự án. Vì đến lúc đó rất nhiều nông dân hay người sử dụng đất ở đâu có còn đất để mà hưởng gì nữa. Tính cấp thiết nằm ở chỗ đó. Vì vậy, ngắn hạn hoặc tức thời nên đề xuất để có ngay giải pháp ngăn chặn tiêu cực hoặc bất cập mà những chuyên gia trong bài đã chỉ ra. Giải pháp ngắn hạn không gì tốt hơn là đánh vào lợi nhuận của doanh nghiệp chủ đầu tư như một phương pháp chế tài hiệu quả nhất. Có như vậy thì điều chỉnh dài hạn hay chiến lược sau này được áp dụng mới phát huy hiệu quả thực sự.

    ReplyDelete