Monday, May 7, 2012

Equitization


Gốc rễ của vụ Văn giang và các vụ tranh chấp đất đai khác đã và sẽ nổ ra ở VN là giá đền bù đất bị nông dân cho là không thỏa đáng. Một số kiến nghị cho rằng chính phủ nên thành lập hoặc thuê một cơ quan giám định độc lập để xác định giá đất để giúp nông dân tránh bị thiệt hại vì giá đền bù quá rẻ. Tuy nhiên xác định giá đất chính xác là điều rất khó, ngay cả khi cơ quan này có tính độc lập tương đối từ cả chính phủ lẫn nhà đầu tư. Hơn nữa việc đền bù người nông dân với một cục tiền rồi bỏ mặc họ tự xoay xở khi không còn đất đai sản xuất nữa cũng không phải là giải pháp tối ưu.

Nhớ lại những năm 1990 khi hầu hết các doanh nghiệp VN khi tham gia liên doanh với đối tác nước ngoài đều góp vốn bằng quyền sử dụng đất, một alternative cho việc bồi thường tiền cho nông dân là equitize quyền sử dụng đất của họ vào dự án. Người dân có thể chỉ định một trustee để quản lý số cổ phần này của họ hoặc có thể bán ra thị trường để lấy tiền mặt. Như vậy thị trường chứ không phải chủ dự án hay một cơ quan nào đó sẽ quyết định giá đất bao nhiêu là hợp lý. Thêm vào đó nếu số cổ phần (tập trung vào một trustee) đủ lớn người nông dân sẽ có tiếng nói trong việc tạo công ăn việc làm cho chính họ trong tương lai. Siêu lợi nhuận từ các dự án bất động sản được san sẻ cho nông dân sẽ giảm bớt chênh lệch giàu nghèo trong xã hội. Bản thân các chủ đầu tư có thiện chí sẽ không phải chi một khoản tiền mặt lớn để đền bù đất trước khi triển khai dự án. Chỉ duy nhất những kẻ có âm mưu cướp đất của dân sẽ thiệt nếu phương án này được thực hiện.


12 comments:

  1. bác Giang ơi, để góp vốn vào dự án thì cũng phải tính giá trị quyền sử dụng đất để mang đi góp vốn, như vậy mới tính được số cổ phần để giao trustee quản lý.. mà như vậy thì cũng quay lại việc định giá góp vốn, tương tự định giá để đền bù rồi..

    ReplyDelete
  2. Em lại cho gốc rễ nằm ở thị trường bất động sản. Giá trị của đất đai thực và ảo rất phức tạp . Nếu thị trường còn ở dạng bong bóng thì khó mà nói góp vốn hay đền bù ,có giá cao hay thấp .
    Những khoản chênh lệch chủ yếu là đến từ yếu tố đầu cơ mà thôi . Nếu nhà nước không kiểm soát đầu cơ bất động sản thì bằng cách này hay cách khác vẩn có kẻ kiếm được siêu lợi nhuận .

    ReplyDelete
  3. Em lại cho gốc rễ nằm ở thị trường bất động sản. Giá trị của đất đai thực và ảo rất phức tạp . Nếu thị trường còn ở dạng bong bóng thì khó mà nói góp vốn hay đền bù ,có giá cao hay thấp .
    Những khoản chênh lệch chủ yếu là đến từ yếu tố đầu cơ mà thôi . Nếu nhà nước không kiểm soát đầu cơ bất động sản thì bằng cách này hay cách khác vẩn có kẻ kiếm được siêu lợi nhuận .

    ReplyDelete
  4. Có một vấn đề về thị trường đất đai ở VN đó là giá đất ở VN là giá bong bóng, một căn hộ cho thuê giá 5-6 triệu/tháng (lợi nhuận hàng năm là 60-72 triệu đồng) nhưng lại có giá 2-3 tỷ đồng. Tính ra P/E của căn hộ là hơn 30-40 lần. Một mức giá rất cao.

    Nông dân thì họ chỉ so sánh giá đất của họ so với giá của hàng xóm, hay khu vực lân cận. Nếu so với giá đất Hà Nội thì giá đền bù ở Văn Giang là giá rẻ mạt, nhưng nếu so với giá đền bù ở các nơi khác thì đó là mức giá cao.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Bản thân căn hộ đó cũng có thể tăng giá hàng năm. VD 1 ngôi nhà giá năm nay 3 tỷ cho thuê 1 năm được 60 triệu. 1 năm sau giá nó lên 3.5 tỷ chẳng hạn. e = 560 triệu chứ không phải chỉ là 60 triệu.

      Delete
    2. Trừ khi người ta bán căn hộ đó đi thì mới coi 500tr đó là earning đc, chứ nếu giữ nhà để cho thuê thì chịu, mình ở bên này tháy giá thuê một căn nhà năm phòng đã là 1500-2000 bảng một tháng trong khi tiền xây chỉ là 60-100k(đang tính ở vùng tỉnh lẻ của jước anh), tính ra pe của họ chỉ là 5,sau 5 năm giá cănhộ tăng lên nữa, bán đi sẽ được 2,5 laabf số tiền bỏ ra ban đầu

      Delete
  5. Vấn đề ở chỗ giá trị mảnh đất tăng lên là do chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất để ở. Đất nông nghiệp có giá rất thấp và có thể tính từ lợi tức hoa màu.

    Vấn đề là chia phần giá trị gia tăng này như thế nào?
    Thực ra người dân chỉ được cấp đất để sản xuất nông nghiệp nên đúng ra người dân chỉ được đền bù đúng với giá trị đất nông nghiệp và phần giá trị gia tăng này sẽ nộp vào ngân sách nhà nước.

    Chỉ có điều mọi thứ có rõ ràng nên mới phiền phức.
    Thực ra tiền đền bù cho đất nông nghiệp như bây giờ là quá cao, cao hơn rất nhiều lợi tức mà người dân kiếm được trên mảnh đất đó, kể cả trường hợp tính tính dòng tiền gồm cả tiền công và tiền lãi thu được trên mảnh đất đó.

    ReplyDelete
  6. Một điều vô lý là ai cũng đánh đồng khi phát biểu "VN" có đất ảo. Chỉ HN/SG thôi. Có nghĩa vấn đề nằm ở chổ nào đó nữa mà tạo ra đất ảo tại HN/SG.

    ReplyDelete
  7. Đúng như anh Tùng Sơn nói, cái vòng lẫn quẩn nằm ở chổ đó.
    1) Người dân đang canh tác trên đất nông nghiệp giá thấp bao đời
    2) Có dự án trên đất nông nghiệp đó
    3) Đền bù: Vì đất nông nghiệp nên đền bù trên giá đất do nhà nước quy định: giá đất nông nghiệp
    4) Đền bù trên giá đất nông nghiệp, nhưng khi làm dự án thì đất nông nghiệp trở thành đất khác rồi...
    5) Thế thì loằng ngoằng giữa chọn giá đất để đền bù....
    6) Bùm bùm, lửa cháy

    ReplyDelete
  8. Đồng ý với bác Giang, vấn đề cốt lõi là không có một thị trường cạnh tranh để xác định giá đất.

    Việc tạo ra thị trường cạnh tranh này khó gì?

    ReplyDelete
  9. Bác GiangLe ơi, bác có facebook không ạ? bác paste cho con link được không? mong được add friend với bác ạ!

    ReplyDelete
  10. Em thấy đây là great question, good idea. Không biết bác Giang có giải thích cụ thể thêm cách làm trong những bài sau không.

    ReplyDelete